Zandstraat 41

Omschrijving

Deze authentieke en bovenal karakteristieke deels rietgedekte woonboerderij (bouwjaar 1850) met flinke schuur en berging biedt alles om optimaal te kunnen genieten van het buitenleven. De markante boerderij is gelegen op een fantastisch perceel van maar liefst 9.340 m² eigen grond met een passend erf, grote siertuin, boomgaard, talloze mogelijkheden en grenzend aan de voet van de dijk tegenover natuurgebied De Heesseltsche Uiterwaarden. Op en top de Betuwe!

Algemeen

Opijnen maakt deel uit van de gemeente West Betuwe die in 2019 is ontstaan vanuit een fusie tussen de gemeente Geldermalsen, Neerijnen en Lingewaal. Zoals de naam al aangeeft, ligt het gebied van de nieuwe gemeente in het uiterste westen van wat we nu als de Betuwe beschouwen en centraal in het rivierenlandschap. Het dorp Opijnen is gelegen aan de rivier De Waal. Het dorp heeft een basisschool en in directe omgeving zijn er fraaie recreatiemogelijkheden en natuurgebieden. Geldermalsen, Waardenburg, Tiel en Zaltbommel zijn op enkele kilometers afstand gelegen en bieden een gevarieerd aanbod van winkels en goede voorzieningen op het gebied van onderwijs, cultuur, recreatie en sport. Opijnen is gunstig gesitueerd ten opzichte van belangrijke Oost-West (A15) en Noord-Zuid (A2) verbindingen waardoor steden als Arnhem, Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven binnen een uur te bereiken zijn. De NS-stations van Geldermalsen en Zaltbommel zijn binnen 15 autominuten bereikbaar. Vanuit het dorp zijn er busverbindingen met de regio. Op de fiets of wandelend kunt u genieten van het mooie landschap dat bestaat uit weilanden, boomgaarden, ruige uiterwaarden en vanzelfsprekend de Waalbandijk die de Betuwe doorslingert. Kortom een leefomgeving, centraal in het land gelegen, waar het goed toeven en opgroeien is. De woning ligt aan de rand van het dorp, bij de overgang naar het agrarisch landschap. De dijk, het schitterende natuurlandschap van de uiterwaarden, de rivier de Waal en het landgoed Neerijnen zijn op korte afstand gelegen.

Indeling woonboerderij

Kelder. Provisiekelder met een stahoogte van circa 1,7 meter. Een prachtige wijnkelder of koele bewaarplaats voor voorraden die praktisch toegankelijk is vanuit de keuken.

Begane grond. De loggia vormt een vriendelijk overdekte entree. Van hieruit betreedt u de hal, een klassieke en representatieve ontvangstruimte binnen de woning. De hal is tevens een sfeervolle verbinding tussen verschillende vertrekken en heeft een fraai getegelde lambrisering met room witte metrotegeltjes en een opvallend groen accent. In de hal bevindt zich ook de meterkast (elektriciteit en glasvezelaansluiting) en de hardhouten trapopgang naar de eerste verdieping. Naast de getegelde lambrisering is de vloer voorzien van een betegelde afwerking in een zwart/wit geblokt patroon. De woonkamer, aan de ene zijde van de hal, biedt
aan twee zijden zicht op de tuin. De zitkamer, aan de andere zijde van de hal, biedt aan twee zijden zicht op de tuin en op de oprijlaan langs de woning. Vanuit deze kamer is er toegang tot terras en tuin via dubbel openslaande deuren. En er is in de zitkamer een natuurstenen (marmer) schouw met houtkachel en aan weerszijden een inbouwkast. Het toilet is neutraal uitgevoerd en betegeld in een gemêleerd witte kleurstelling. Het fonteintje is buiten het toilet in de hal gemonteerd. Voorts is er op de begane grond een slaapkamer. De keuken heeft een hoekopgestelde inrichting in houtdecor, met dubbele spoelbak en betegelde aanrecht. De keukeninrichting is voorzien van een elektrische kookplaat, oven, afzuigkap en koelkast. Ook is er een vaste kast en fraaie klassieke schouw met een betegelde achterwand. Aansluitend aan de keuken is de bijkeuken met uitstortgootsteen en witgoedaansluiting. Vanuit de bijkeuken is er toegang tot terras en tuin. De bijkeuken heeft een gemêleerd grijs/wit betegelde vloerafwerking en deels betegelde wandafwerking. De badkamer is voorzien van douchegelegenheid met een thermostaatkraan, een wastafel en een ligbad. De badkamer is neutraal uitgevoerd en betegeld in een lichte grijs/witte kleurstelling. Tot slot is er het grote achterhuis ‘de deel’. Deze ruimte is in originele staat met onder andere een entresol en spantconstructies. Van hieruit is er een trapopgang naar de achterzolder. De deel biedt toegang tot het erf via twee loopdeuren en een dubbele staldeur. De kenmerkende en karakteristieke overstek biedt een heerlijk beschut en overdekt terras.

Eerste verdieping. Overloop met wastafel en toegang tot de vliering via een vlizotrap. De overloop biedt ruimte voor het realiseren van extra (slaap)kamers. Er is een berging en er zijn nog twee slaapkamer. Deze beide slaapkamers beschikken over gevelramen aan twee zijden. De tussenzolder is bereikbaar vanaf de deel (achterhuis). Hier is de opstelplaats cv-ketel (Intergas 2023) en er zijn twee dakvensters. De tussenzolder biedt veel ruimte voor opslag/berging of alternatieve gebruiksmogelijkheden. De grote achterzolder is eveneens bereikbaar vanaf de deel (achterhuis). Deze ruimte is in originele staat met spantconstructies en bevindt zich direct onder de rieten kap. Er is een dakvenster voor daglichttoetreding en veel ruimte voor opslag/berging of alternatieve gebruiksmogelijkheden.

Tweede verdieping. Vliering met een goede stahoogte in de nok. Een flinke bergruimte boven het ‘voorhuis’.

Buitensituatie

Direct achter de boerderij staat een grote half open werktuigenberging/schuur en een bijpassende schuur/garage. Beide zijn prima ruimtes voor stalling, opslag, uiteenlopende hobby’s of het uitvoeren van kleine klussen. De schuur/garage is toegankelijk via een loopdeur en grote roldeur.
Er is een grondwaterpuls met handpomp aanwezig op het perceel.
De oprijlaan vormt door de gemetselde poeren en het hekwerk een mooi geheel met de woonboerderij.
Rondom de woonboerderij is een lommerrijke siertuin aangelegd met een groot (speel)gazon, gevarieerde beplanting in borders, diverse struiken en imposant grote bomen waaronder een prachtige kastanjeboom en notenboom.
Naast verschillende terrassen in de tuin en aansluitend aan de woonboerderij is er een groot en volop privacy biedend terras aan de achterzijde onder de kenmerkende en karakteristieke overstek.
Het perceel is ruim 170 meter diep en vanachter de bebouwing tot aan de dijk grotendeels ingericht als een boomgaard met voornamelijk perenbomen (diverse rassen). Ook zijn er verschillende open stukken die bijvoorbeeld prima gebruikt kunnen worden als moestuin of dierenweide.
Het grote perceel biedt enorm veel vrijheid en goede mogelijkheden voor het houden van (hobby)dieren en/of (moes)tuinieren.

Bijzonderheden

Volgens gemeentelijke informatie is het oorspronkelijke bouwjaar van de boerderij 1850. Meest recent is het pand in 1988 verbouwd. Nadien is er onderhoud gepleegd maar de woonboerderij verdient inmiddels weer een grondige renovatie en modernisering qua afwerking en voorzieningen.
De woonboerderij beschikt over veel leefruimte, complete voorzieningen en een sfeervol niveau van afwerking met opvallende details zoals de betegeling van de gang (vloer en lambrisering), de trapopgang, de schouw in de zitkamer, de buitenluiken, de entree en de accenten in het metselwerk en de gevel.
Inwoning, een gastenverblijf, een B&B of extra ruimte voor thuiswerken … het behoort allemaal tot de mogelijkheden gegeven de grootte van de boerderij.
De ligging is prachtig, net buiten de bebouwde kom op loop/fiets afstand van de dorpskern en het natuurgebied De Heesseltsche Uiterwaarden aan de andere zijde van de dijk die grenst aan het perceel.
Voor het talud van de achtergelegen Waalbandijk is een erfdienstbaarheid gevestigd op het perceel.
Het geheel wordt verkocht met een ouderdomsclausule en exoneratieclausule.
In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel een agrarische bestemming en de woning een aanduiding agrarische bedrijfswoning.

Bruto inhoud woonboerderij circa 1.325 m³
Bruto inhoud bijgebouwen circa 728 m³
Bruto vloeroppervlak woonboerderij circa 473 m²
Bruto vloeroppervlak bijgebouwen circa 168 m²
Gebruiksoppervlak wonen woonboerderij 181 m²
Gebruiksoppervlak overige inpandige ruimte woonboerderij 179 m²
Gebruiksoppervlak gebouwgebonden buitenruimte woonboerderij 34 m²
Gebruiksoppervlak externe bergruimte bijgebouwen 160 m²

Rust, sfeer en uitstraling harmoniëren met elkaar; … een bezichtiging is noodzakelijk om dit goed te ervaren!

Overdracht Status Verkocht Vraagprijs € 720.000,- kosten koper Prijs per m² € 3.977,90 Aanvaarding in overleg Bouwvorm Soort object Woonhuis Soort woning Woonboerderij Type woning Vrijstaande woning Kwaliteit woning Normaal Subtype woning Niet-repeterend permanent Bouwjaar 1850 Bouwvorm Bestaande bouw Ligging Open ligging en landelijk gelegen Oppervlakte en inhoud Woonoppervlakte 181 m² Woonkameroppervlakte 23 m² Perceeloppervlakte 9340 m² Externe bergruimte 160 m² Inhoud 1325 m³ Gebouwgebonden buitenruimte 34 m² Indeling Overige inpandige ruimte 179 m² Aantal kamers 5 Aantal slaapkamers 3 Aantal badkamers 1 Badkamer Voorzieningen Ligbad, Wastafel, Douche Aantal woonlagen 2 woonlagen en een kelder en een zolder Voorzieningen Rookkanaal, Dakraam Energie Energieklasse G Energie einddatum 15-11-2033 Isolatie Gedeeltelijk dubbel glas Verwarming C.V.-Ketel en houtkachel Warmwater C.V.-Ketel C.V.-Ketel Intergas (Gas Combiketel uit 2023, eigendom) Buitenruimte Tuin Tuin rondom Kwaliteit tuin Normaal Bergruimte Schuur / Berging Vrijstaand hout Voorzieningen Voorzien van elektra Parkeergelegenheid Garage Vrijstaand steen, voor 4 auto's Voorzieningen Voorzien van elektra Parkeerfaciliteiten Op eigen terrein Parkeeroppervlakte 50 m² (1049 bij 478) Totaal aantal garages 1 Dak Soort dak Samengesteld dak Materiaal Riet en pannen Overig Permanente bewoning Ja Onderhoud binnen Redelijk tot goed Onderhoud buiten Redelijk tot goed Huidig gebruik Woonruimte Huidige bestemming Woonruimte Kadastrale gegevens Gemeente Est en Opijnen Sectie C Perceelnummer 2505 Oppervlakte 9340 m² Eigendomssituatie Volle eigendom

Persoonsgegevens

Aanhef	Dhr. Mevr.	Voornaam
Tussenvoegsel		Achternaam

Adresgegevens

Straatnaam
Huisnummer		Huisnr. toevoeging
Postcode		Plaats

Contactgegevens

Telefoon
Mobiel
E-mail

Opmerkingen

Privacy

Ik ga akkoord met de privacyverklaring

[i18n] broker.privacy-agreement _nl_NL.properties